Audit énergétique obligatoire pour vendre un logement dès septembre 2022

Selon la loi « Climat et Résilience » adoptée et publiée le 24 août 2021, l’obligation de réaliser un audit énergétique à l’occasion de la vente d’un bien immobilier considéré comme une passoire énergétique devait entrer en vigueur le 1^er janvier 2022. Afin que les professionnels chargés de réaliser ces audits énergétiques s’organisent devant le surcroît de travail à venir, cette mesure a été finalement repoussée au 1^er septembre 2022 selon la décision de la ministre déléguée au Logement et un décret du 5 mai 2022. L’obligation de réaliser un audit énergétique pour vendre un logement s’appliquera dans un premier temps aux logements les moins performants en matière énergétique, pour être étendue ensuite progressivement à d’autres biens à partir du 1^er janvier 2025 et du 1^er janvier 2034.

Pourquoi l’obligation de réaliser un audit énergétique pour vendre certains types de logements a été repoussée ?

La loi « Climat et Résilience » d’août 2021, plus précisément son article 158, prévoyait de rendre obligatoire à partir du 1^er janvier 2022 la réalisation d’un audit énergétique à l’occasion de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété jugé comme étant une passoire énergétique. Un bien immobilier est considéré de la sorte si son diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.

Suite à un DPE, les logements sont en effet classés grâce à des étiquettes énergétiques qui vont de A à G, et qui évaluent leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Un DPE de classe F et G décrit des logements qui ont la plus mauvaise performance énergétique.

Ce DPE doit déjà être réalisé obligatoirement depuis 2006 lorsqu’un propriétaire vend son logement. Avec la loi « Climat et Résilience », un audit énergétique, qui vient en complément, doit également nécessairement être effectué.

Cet audit énergétique peut être réalisé seulement par des professionnels indépendants vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à eux, et qui répondent à des qualifications bien précises. Pour les logements individuels, il s’agit des bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) ; des entreprises certifiées « RGE offre globale » ; des sociétés d’architectes et des architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation spécifique ; et des diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique, soit ceux qui sont détenteurs d’une attestation délivrée par un organisme de certification. De plus, ces professionnels doivent justifier d’une assurance.

Tous ces professionnels vont être très sollicités compte tenu du nombre important d’audits énergétiques obligatoires qui devront être réalisés, 10 000 audits chaque mois sur site selon la profession.

De plus, des logiciels spécifiques et nécessaires pour la réalisation de ces audits, et surtout pour les méthodes de calcul définies par une convention particulière, doivent être développés avant l’entrée en vigueur de cette obligation, puisque ce document, remis aux propriétaires d’un bien en vente et aux futurs acquéreurs, prendra normalement la forme d’un fichier informatique au format XML, même si le format papier pourra être accepté.

Or, la ministre du Logement a constaté courant décembre 2021 que le délai de mise en place de cette nouvelle mesure, prévue à l’origine au 1^er janvier 2022, était trop court pour permettre à suffisamment de professionnels de se former et de se qualifier pour pouvoir réaliser ces audits énergétiques, et pour que les demandes des particuliers puissent être satisfaites sur tout le territoire.

En conséquence, la ministre a décidé de repousser la mise en place de cette mesure au 1^er septembre 2022, et de l’élargir progressivement à un maximum d’habitations peu performantes en matière énergétique, pour laisser « le temps nécessaire à la filière pour se préparer, garantir la qualité de la réalisation des audits énergétiques et éviter de ralentir des ventes de logements ».

Ainsi, il est prévu qu’un audit énergétique sera obligatoire lors de la vente d’un bien classé F ou G à partir du 1^er septembre 2022, mesure qui s’appliquera ensuite à partir du 1^er janvier 2025 pour ceux classés E, et à partir du 1^er janvier 2034 pour les logements classés D.

Ces dates sont différées pour les logements vendus dans les départements et régions d'outre-mer : à partir du 1^er juillet 2024 pour les logements classés F ou G, et à partir du 1^er janvier 2028 pour ceux classés E.

D’autre part, le ministère de la Transition écologique indique que le ministère du Logement, en charge de la mise en œuvre de cet audit énergétique obligatoire, doit travailler cette année « à l’harmonisation des méthodes et contenus des audits énergétiques demandés dans le cadre des différents dispositifs d’aides à la rénovation ».

De plus, chaque audit énergétique devra être transmis à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) dans le cadre d’un traitement automatique de données sur les performances énergétiques des logements en France à partir de 2023.

Quelle forme prendra l’audit énergétique obligatoire pour vendre un logement dès septembre 2022 ?

La mise en place d’un audit énergétique obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier considéré comme une passoire énergétique répond à la volonté des pouvoirs publics de lutter contre le dérèglement climatique et de renforcer la résilience face à ses effets, comme l’indique le ministère de la Transition écologique.

Pour les biens dont le diagnostic de performance énergétique est estampillé F ou G, vendus à partir du 1^er septembre 2022, cet audit énergétique complémentaire deviendra donc obligatoire. Il devra être effectué à l’initiative du propriétaire du bien à vendre, et à ses frais.

À noter : le prix d’un audit énergétique, qui est réalisé exclusivement par des professionnels qualifiés comme indiqué précédemment, n’est pas réglementé. Il peut donc varier d’un professionnel à l’autre.

Cet audit énergétique, dont la validité est de 5 ans, a pour objectif d’établir, au moment de leur vente, un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale des logements individuels ou des immeubles collectifs d’habitation appartenant à un seul et même propriétaire. Cet audit énergétique concerne les biens immobiliers très consommateurs en énergie et/ou très émetteurs de gaz à effet de serre.

L’audit énergétique obligatoire à réaliser constitue un constat du niveau de performance énergétique d’un bien. Il n’oblige en rien la mise en œuvre de travaux par le propriétaire qui vend son logement pour améliorer cette performance. En revanche, l’audit propose une liste de travaux à effectuer, en une ou plusieurs fois, pour que le bien évolue vers un classement énergétique plus favorable, et représente donc un document d’information pour le futur acquéreur.

Selon l’association de consommateurs Que Choisir, une conséquence pour le marché de l’immobilier est sans doute à attendre avec la mise en œuvre de cet audit énergétique obligatoire : « Compte tenu des coûts d’une telle rénovation qui seront indiqués dans l’audit, les négociations visant à faire baisser le prix de vente des logements mal classés risquent de devenir de plus en plus serrées », comme elle l’indique.

Concrètement, l’audit énergétique obligatoire doit présenter au moins 2 scénarios de travaux pour faire passer un logement classé F ou G en classe C, en classe B pour les biens classés E ou D pour lesquels ce document sera aussi obligatoire respectivement à partir du 1^er janvier 2025 et du 1^er janvier 2034.

Ce document comprend entre autres des informations sur le logement en vente concernant ses caractéristiques thermiques et géométriques, des indications sur ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation, de refroidissement, et d'éclairage ; une estimation de la performance de son bâtiment qui s’appuie sur le DPE ; et des propositions de travaux pour permettre au bien d'atteindre l'amélioration requise en matière de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre.

L’audit énergétique obligatoire mentionne également pour chaque type de travaux préconisésl'estimation des économies d'énergie qui peuvent être réalisées, leur impact théorique sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts, le montant des travaux et des principales aides financières nationales et locales mobilisables pour les réaliser.

Afin d’aider les propriétaires qui devront réaliser obligatoirement un audit énergétique de leur logement à vendre, pour certains dès le 1^er septembre 2022, une liste de professionnels habilités à le réaliser est mise à disposition, selon un classement local, notamment sur le site de France Rénov' et sur celui du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

L’audit énergétique obligatoire, aussi dit « réglementaire », devra être remis à l’acquéreur potentiel dès sa première visite du logement en vente, et devra être joint à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente.