Défiscalisation : faut-il investir dans une résidence senior ?

Défiscaliser grâce à l’investissement en résidence senior est idéal pour faire fructifier son patrimoine et bénéficier d’une source de revenus supplémentaire. Ce placement offre une rentabilité attrayante et permet l’acquisition d’un logement administré par un gestionnaire spécialisé sans risque de vacances locatives.

Le pourcentage de personnes âgées de plus de 60 ans va s’accroître jusqu’en 2035 pour représenter plus de 30 % de la population, selon l’INSEE. Le besoin de logements adaptés à cette catégorie de population devient aujourd’hui de plus en plus pressant. Les résidences seniors ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) se multiplient pour combler ce manque. Zoom sur ce placement à revenus élevés et à la fiscalité attractive.

Qu’est-ce qu’une résidence senior ?

Les résidences seniors représentent des solutions d’hébergement dédiés aux seniors et aux personnes âgées souhaitant conserver une certaine autonomie et leur indépendance. Il s’agit de logements non médicalisés mais qui disposent d’un personnel présent de manière permanente en vue de répondre aux services demandés par les résidents (pension complète, soins esthétiques, aide à domicile…). On compte aujourd’hui près de 600 résidences seniors sur le territoire. En 2020, il y en aura plus de 1.000 en France.

Les résidences seniors peuvent prendre trois formes :

• Les résidences services seniors, souvent implantées dans un environnement urbain.
• Les villages seniors, situés dans les environnements ruraux. Ils permettent aux résidents d’être logés dans une maison et de profiter de vastes espaces extérieurs et de multiples équipements.
• Les foyers logements relèvent quant à eux du secteur public.

La réussite de votre investissement en résidence senior dépend essentiellement de la qualité du programme mais aussi de l’expérience du gestionnaire qui exploite la résidence et vous verse des loyers. Par ailleurs, l’investisseur achète avant tout un bien qui doit répondre aux impératifs d’une demande locative particulière.

Les clés pour bien choisir sa résidence senior

Il est vivement conseillé d’investir dans une zone où la demande locative est forte. Pour cela, la résidence senior doit être située à proximité des commerces, services sociaux et culturels mais aussi des centres de soins. L’investisseur doit porter une attention particulière au prix du mètre carré dans le secteur souhaité afin de ne pas acheter à un prix trop élevé et pouvoir réaliser une plus-value à long terme. N’hésitez pas à vous orienter vers une structure qui propose de nombreux services : blanchisserie, restauration, salon TV, coiffeur, conciergerie, cours de remise en forme… Cela devrait attirer un public diversifié et contribuer au renforcement des liens sociaux au sein de la résidence.

Ensuite, le promoteur et le gestionnaire jouent un rôle crucial dans le cadre de cet investissement. Vous devrez donc vous assurer de leur savoir-faire et de leur réputation. En effet, le gestionnaire se charge de la partie gestion de l’appartement et de la résidence. Il versera un loyer mensuel à l’investisseur pendant toute la durée du bail. Le gestionnaire doit avoir des réserves suffisantes et une expérience reconnue dans le secteur afin d’assurer une rentabilité sur ses fonds propres. Enfin, l’investisseur a tout intérêt à prendre le temps de lire le contrat de vente et le contrat de bail pour vérifier notamment la répartition des charges avec l’exploitant. Le contrat de bail est généralement d’une durée de neuf ans et rédigé librement par les parties, d’où l’intérêt de l’étudier attentivement.

Investir dans une résidence senior : quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Deux dispositifs permettent de défiscaliser en résidence senior. Le premier est le dispositif Pinel qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location de 6, 12 ou 18 ans. Il est recommandé d’opter pour ce dispositif dans le cadre d’un placement sur le long terme. Le Pinel donne également la possibilité d’acheter un bien en état futur d’achèvement (VEFA) devant être loué dans les 12 mois suivant la livraison. Ce dispositif de défiscalisation a récemment été recentré pour ne s’appliquer qu’aux zones A, Abis et B1.

Grâce au second dispositif de défiscalisation, le Censi-Bouvard, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôts maximale de 11 % répartie sur 9 ans. Celle-ci est calculée par rapport au prix d’achat plafonné à 300.000 euros. Il peut également récupérer 20 % de son investissement correspondant à la TVA.

Quels avantages fiscaux ?

En investissant en résidence senior, vous devenez d’un point de vue fiscal, un loueur en meublé professionnel ou non professionnel, selon le montant de vos recettes. Si celui-ci est inférieur à 23.000 euros et représente moins de la moitié de vos revenus globaux, vous serez considéré comme un loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Dans le cas contraire, votre statut sera celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous offrant le choix entre le régime réel et le micro-BIC. Effectivement, si vos recettes sont inférieures à 70.000 euros, le micro-BIC s’applique et vous fait profiter d’un abattement de 50 % sur vos recettes. Au-delà de 70.000 euros, le régime réel est la règle et vous permet de déduire les charges générées par la location et d’amortir votre bien.

Investir dans une résidence senior n’est pas un placement immobilier ordinaire puisque vous achetez une chambre et une salle d’eau équipées d’un mobilier spécifique situé dans une résidence spécialement conçue pour les personnes âgées qui souhaitent rester autonomes. Le personnel et les infrastructures sont donc particulièrement importants. Il ne faut pas hésiter à demander des renseignements sur l’encadrement dont bénéficient les résidents. Le nombre de personnes âgées devrait être amené à doubler dans les prochaines années pour atteindre 2,3 millions en France métropolitaine, au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA). Selon une récente étude de la société CBRE, spécialiste de l’immobilier d’entreprise, 130 nouveaux établissements devraient voir le jour en 2018. Ainsi, tout porte à croire que les résidences seniors sont vouées à un bel essor.