La SCPI pour investir dans l’immobilier : le dossier complet

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’un produit d’épargne « pierre papier » qui permet à plusieurs associés d’investir de manière collective dans des biens immobiliers uniquement et de s’assurer, par ce biais, des revenus complémentaires réguliers.

Il existe plusieurs formes de SCPI qui présentent chacune des avantages, mais également des risques. Si cette forme de placement est ouverte à un plus large panel de contribuables que d’autres solutions similaires, elle est en outre entièrement gérée par une société de gestion spécialisée. Faisons le point sur la SCPI et ses atouts pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier classés dans la catégorie des placements « pierre papier ». Il s’agit d’un produit d’épargne créé à la fin des années 1960 et qui vise à collecter des fonds auprès de particuliers ou de sociétés afin de les investir de manière collective dans des biens immobiliers physiques exclusivement. Les différents investisseurs sont considérés comme des associés et ils perçoivent leur part des résultats obtenus.

Dans le cadre d’une SCPI, les bénéfices sont réalisés sur la collecte des loyers et sur la valorisation du parc immobilier, mais uniquement après déduction de l’ensemble des frais de gestion, d’assurance, d’entretien ou encore d’imposition.

Les objectifs d’une SCPI sont les suivants :

• La SCPI offre aux différents épargnants les avantages de l’investissement immobilier.
• La SCPI est un placement sécurisé et encadré à moyen terme et à long terme.
• La SCPI permet de distribuer des revenus réguliers et stables à ses épargnants.

Selon la stratégie souhaitée, une SCPI peut se spécialiser dans une forme d’immobilier ou diversifier ses investissements dans plusieurs types d’actifs (locaux d’activités, logements, bureaux, entrepôts, etc.) sur un territoire ciblé et local ou bien à l’échelle nationale, voire internationale.

Le parc immobilier d’une SCPI est géré par une société spécialisée agréée par l’AMF. Cette société experte est chargée de la gestion locative des biens immobiliers, de l’entretien et des travaux des locaux, des démarches administratives et des différents investissements.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Une SCPI est un bon moyen d’investir dans l’immobilier à moindres frais. En effet, le domaine de l’immobilier n’est pas toujours accessible pour les budgets réduits et investir de manière individuelle n’est pas toujours possible. Cette forme d’investissement collectif est ainsi ouverte à un plus grand nombre d’épargnants. Mais ce n’est pas tout, car la SCPI présente de nombreux avantages.

• Une diversification des placements, ce qui permet de mutualiser les risques et de percevoir des revenus même si certains rapportent moins ou très peu.
• La mutualisation du risque est un atout majeur puisque les conséquences sont réparties sur les différents associés, ce qui réduit son impact.
• La gestion est assurée par une société agréée, ce qui en décharge les associés tout en la confiant à une société de gestion experte dans ce domaine.
• Le rendement est avantageux.
• Cette forme d’épargne est accessible à tous ou presque, puisqu’il suffit d’investir au moins 1 000 euros pour y prendre part.
• La SCPI est une solution de choix pour répondre aux projets des différents investisseurs (défiscalisation, retraite, financement d’un projet, constitution d’un patrimoine, succession, etc.).

Quels sont les risques de ce type d’investissement ?

Si la SCPI présente de nombreux avantages, certains risques ne sont pas négligeables :

• Des frais sont à régler lors de la souscription et lors du retrait des parts (de l’ordre de 7 à 10 % en moyenne), ainsi que pour rémunérer la gestion de la SCPI par la société experte.
• L’investissement locatif s’effectue à long ou à très long terme, ce qui impose aux associés de conserver leurs parts de nombreuses années.
• Si l’immobilier se porte généralement bien, les parts d’une SCPI sont soumises aux variations du marché.
• Le capital n’est pas garanti, de même que les revenus et la liquidité. En outre, les conditions de cession peuvent évoluer en fonction du marché.

Quelles sont les différentes formes de SCPI ?

Il existe plusieurs formes de SCPI.

Les SCPI de rendement

Ces SCPI ont pour objectif de percevoir un revenu locatif après déduction des charges.

• Les SCPI généralistes : celles-ci mêlent des biens immobiliers très variés (locaux commerciaux, logements, bureaux, entrepôts, etc.).
• Les SCPI spécialisées dans un domaine : ces SCPI sont dédiées à des investissements de forme unique (bureaux ou commerces ou logements, etc.).
• Les SCPI de valorisation : elles s’attachent aux plus-values sur la revente.
• Les SCPI localisées : elles sont spécialisées dans les investissements à l’échelle, locale, régionale, nationale ou internationale.

Les SCPI fiscales

Ces SCPI consistent à générer une réduction fiscale qui peut atteindre 21 % de l’investissement.

Il s’agit de SCPI de défiscalisation, qui sont dédiées aux investissements locatifs en vue de percevoir des avantages fiscaux dans le logement neuf ou rénové en France (loi Pinel, loi Malraux, etc.).

Comment fonctionnent les SCPI ?

Une SCPI est gérée par une société de gestion, comme nous l’avons dit, elle-même agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), qui est un organisme de contrôle. Les frais de gestion s’élèvent à une moyenne de 0,6 à 1 % par an. S’y ajoutent les frais de souscription, de l’ordre de 8 à 10 %.

Il est possible de souscrire un investissement dans une SCPI selon plusieurs modalités, notamment à comptant (pour complémenter ses revenus), à crédit (pour se constituer un patrimoine), vie une assurance vie (pour optimiser sa fiscalité) ou en démembrement de propriété (pour préparer sa retraite).

L’achat et la revente des parts au sein d’une SCPI sont directement liés à la forme de celle-ci :

• Dans une SCPI à capital fixe, il est possible d’acheter ou de revendre ses parts à dates fixes sur le marché.
• Dans une SCPI à capital variable, l’achat ou la revente des parts est continue.