SCPI fiscale : explications, conseils et risques

La SCPI fiscale est une forme de société civile de placements immobiliers dont l’objectif consiste, comme pour les autres catégories, à investir dans des biens immobiliers. En revanche, la SCPI fiscale se limite à des biens d’habitation destinés à des particuliers.

Par ailleurs, l’atout de la SCPI fiscale diffère d’autres formes par le bénéfice qu’elle apporte à ses investisseurs. En effet, celle-ci ne leur permet pas de disposer de revenus intéressants, mais elle offre avant tout des avantages fiscaux, notamment une possibilité de réduire sensiblement ses impôts. Faisons le point pour mieux comprendre ce type de SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale est une catégorie de SCPI, qui sont des Sociétés civiles de placements immobiliers. Contrairement à d’autres formes de SCPI, la SCPI fiscale ne vise pas à générer un revenu pour ses investisseurs, mais plutôt à leur permettre de bénéficier d’avantages fiscaux issus des investissements immobiliers effectués par la société de gestion de la SCPI. Par ailleurs, la SCPI fiscale ne concerne que des biens immobiliers voués à être loués à des particuliers, contrairement aux SCPI de rendement, par exemple, qui s’intéressent aux locaux tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

La SCPI fiscale est avant tout un mode de placement à long terme dont le rendement n’est pas véritablement intéressant, mais qui offre des avantages essentiellement fiscaux.

On distingue plusieurs types de SCPI fiscales dont la forme est liée à la nature des biens acquis :

• La SCPI Malraux : cette forme de SCPI concerne les biens immobiliers anciens.
• La SCPI Pinel : cette forme de SCPI concerne les biens immobiliers neufs ou entièrement réhabilités qui respectent les normes énergétiques RT 2020 et BBC. Seules certaines zones du territoire français sont éligibles à ce dispositif fiscal qui peut donner lieu à une réduction d’impôt de 12 à 21 % du capital investi sur une période de 6 à 12 ans.
• La SCPI Denormandie : le principe de cette forme de SCPI fiscale est identique à celui de la SCPI Pinel, à la différence près qu’elle concerne les logements à rénover situés dans des quartiers anciens dégradés.
• La SCPI de déficit foncier : cette forme de SCPI est conçue pour permettre aux investisseurs d’imputer les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation des biens.

Dans le cadre de la SCPI fiscale comme dans les autres formes, une société de gestion agréée par l’AMF gère l’ensemble du parc immobilier, ce qui décharge les investisseurs de toute contrainte de gestion. En effet, la société de gestion est chargée de collecter les fonds auprès des investisseurs afin de constituer le capital permettant d’acquérir des biens. Elle sélectionne ensuite les biens immobiliers à acheter, qui sont exclusivement des immeubles d’habitation. Elle choisit les locataires, elle perçoit les loyers et les redistribue aux investisseurs selon le prorata de leur part investie, et elle effectue les travaux d’entretien et de rénovation nécessaires.

Quels sont les atouts d’une SCPI fiscale ?

Investir dans une SCPI fiscale présente certains avantages.

• Une réduction des impôts : l’investisseur peut bénéficier d’une réduction de son imposition en fonction de la forme de SCPI choisie. Ce taux de réduction est variable selon la durée minimale de location ou le montant investi dans les travaux de rénovation des logements.
• Une diversification du patrimoine : investir dans une SCPI fiscale permet de diversifier ses investissements, ce qui est un bon moyen de sécuriser ses capitaux.
• Une sécurité avérée : la mutualisation du risque entre les investisseurs et grâce aux nombreux biens immobiliers qui composent le parc et aux multiples locataires concernés permet de réduire les pertes. Par ailleurs, la diversification des biens permise par la SCPI fiscale offre une meilleure sécurisation locative.
• Aucune gestion locative : comme dans toutes les formes de SCPI, la gestion est exercée par la société de gestion, ce qui décharge complètement les investisseurs de ces contraintes. Ces derniers se contentent de profiter de leurs avantages.
• Un mode d’investissement accessible : quelques centaines d’euros suffisent pour investir en SCPI fiscale, ce qui ouvre le champ des possibles à un plus grand nombre d’investisseurs, et surtout à des profils à budgets réduits.
• Une réduction d’impôt immédiate : l’investisseur peut réduire ses impôts dès la première année d’investissement, contrairement aux investissements en direct.

Quels risques avec une SCPI fiscale ?

Malgré ses indéniables atouts, la SCPI fiscale présente certains désavantages.

• Un rapport locatif plus faible : nous l’avons dit, l’atout de la SCPI fiscale ne réside pas dans le rendement qu’elle offre, mais dans les avantages fiscaux qu’elle apporte à ses investisseurs. En conséquence, elle n’offre qu’un rendement moyen de 3 %, contre 3,5 %, à 6 % pour les SCPI de rendement.
• Des versements retardés : les rendements accordés par les SCPI fiscales sont longs à obtenir. En effet, il s’agit généralement d’acquisition de programmes immobiliers, donc de biens qui ne sont pas encore construits lors de l’investissement. Si le bénéfice fiscal est immédiat, l’investisseur peut attendre au moins 36 mois avant de percevoir les premiers revenus provenant des loyers. Or, dans ce laps de temps, le rendement n’est que de 1 %.
• Une faible revalorisation des parts : l’achat du neuf ne permet pas d’envisager une véritable revalorisation des parts.
• Un investissement à long terme : les parts doivent être détenues au minimum 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux promis. Dans le cas contraire, l’investisseur s’expose à un redressement fiscal.
• Une zone géographique ciblée : les possibilités d’investissement des SCPI fiscales sont très ciblées en termes géographiques. Il n’est en effet pas possible d’investir où l’on veut, voire à l’étranger.