Statut LMNP : quel avantage fiscal ? Pour quel type d'investisseur ?

Le statut LMNP concerne la Location meublée non professionnelle. Autrement dit, elle s’adresse aux contribuables qui souhaitent acheter un bien neuf ou ancien et le meubler en vue de le mettre en location.

Ce statut permet d’investir à long terme, notamment pour préparer sa retraite, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux. Faisons le point pour mieux comprendre le statut LMNP, ses atouts et ses spécificités.

Statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme LMNP désigne la Location meublée non professionnelle. Le statut de LMNP consiste à devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus issus de sa mise en location. Dans ce cadre, les revenus perçus ne sont pas imposés et il est possible de récupérer la TVA si le bien acheté est neuf.

Le statut LMNP a été créé en 1949. Il est ouvert à tous les contribuables, mais cette niche fiscale est quelque peu limitée puisque les revenus générés par la mise en location du bien meublé ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux annuels du propriétaire. Si ces plafonds sont dépassés, le statut LMNP ne présente plus d’intérêt et le propriétaire aura tout avantage à opter pour le statut LMP (Loueur en meublé professionnel).

Le statut LMNP est un investissement à long terme. En effet, il ne faut pas espérer en tirer un avantage rapide puisque l’objectif consiste à conserver le bien en location et non à le revendre. Ce dispositif qui offre une intéressante optimisation fiscale attire essentiellement les contribuables qui désirent préparer leur retraite ou qui anticipent un projet à très long terme puisque la valorisation du bien s’effectue au fil des ans.

Quel amortissement pour le statut LMNP ?

Le statut LMNP permet au propriétaire du bien de l’amortir et de bénéficier d’une réduction fiscale par la mise en location du bien meublé. Néanmoins, il convient de remplir certaines conditions.

En effet, le bien acheté, qu’il soit neuf ou ancien, doit être impérativement déjà meublé lors de l’achat ou meublé par la suite avant sa mise en location. Le statut LMNP concerne, comme le mentionne son nom, uniquement des biens meublés. En outre, pour pouvoir récupérer la TVA, il convient d’investir dans une résidence neuve de services.

Pour que le statut LMNP soit valide, le propriétaire du bien meublé ne doit pas être inscrit au Registre des commerces et des sociétés au titre du statut LMP (Location en meublé professionnel) susmentionné. De même, le chiffre d’affaires annuel dégagé au titre des loyers perçus ne doit pas dépasser le plafond de 23 000 euros ou 50 % des revenus du propriétaire.

Quels avantages fiscaux attendre du statut LMNP ?

Le fait d’acheter un bien immobilier neuf et de le meubler pour le mettre en location permet au propriétaire de bénéficier de certains avantages fiscaux. En effet, si le bien est acheté neuf, il est possible de profiter d’une déduction de charges et d’une réduction d’impôt.

La déduction des charges

Dans le cadre de la déclaration des revenus locatifs issus de la mise en location d’un bien meublé, le propriétaire peut en déduire l’ensemble des charges liées à ce bien. Or, le cadre de ces charges est très vaste puisqu’il comprend à la fois les intérêts du crédit immobilier pour l’acquisition du bien que le paiement de la taxe foncière, que les différents frais de gestion classiques ou encore que les dépenses liées aux travaux d’entretien et de rénovation du bien. En conséquence, la déduction de ce vaste champ de charges conduit le plus souvent à un déficit foncier, ce qui ne rend pas les revenus locatifs imposables.

La réduction d’impôt

Il est possible de bénéficier également d’une réduction de ses impôts en cumulant le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard. En effet, si le propriétaire achète un bien neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) dans une résidence de services (pour séniors, pour étudiants, en EHPAD, etc.), il peut profiter des atouts de cette loi fiscale. Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts à hauteur de 11 % du montant hors taxe du coût du logement. Cette réduction est étalée sur une durée de 9 ans et dans la limite annuelle de 300 000 euros d’investissement.

Par ailleurs, le propriétaire peut récupérer le montant de la TVA à hauteur de 20 %.

LMNP : faut-il investir ? Pour qui ? Comment ?

Le statut LMNP est un investissement qui se destine avant tout aux contribuables qui souhaitent bénéficier d’un placement sur le long terme. En effet, nous l’avons dit, ce statut est valorisé au fil des années et sert bien souvent à préparer sa retraite et non à profiter rapidement de rendements avantageux.

En outre, il ne faut pas investir dans le cadre du statut LMNP si le propriétaire du bien entend en jouir. Le statut LMNP n’est accessible qu’aux biens meublés destinés à être loués en permanence et non à un usage privé. C’est la mise en location du bien qui permet de profiter d’une optimisation fiscale et de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts.

Le statut LMNP est ouvert à un plus large panel d’investisseurs, car il est plus aisément accessible. En effet, ce statut ne prévoit aucun plafond minimal pour investir, ce qui permet aux ménages à plus faibles de revenus de se lancer dans l’aventure. Par ailleurs, rien n’oblige l’investisseur à acheter un bien entier, il peut opter tout simplement pour une chambre dans une résidence étudiante, ce qui réduit le montant à investir.

Par ailleurs, dans le cadre des logements étudiants, le cadre juridique du bail est assoupli. Il s’agit généralement d’un bail limité à une durée de 9 mois, ce qui permet de changer plus facilement de locataire lorsque celui-ci pose des problèmes. En outre, dans le cadre des résidences étudiantes, il n’est pas rare que la gestion locative (les visites, les états des lieux, le bail, le prélèvement des loyers, etc.) soit prise en charge par l’exploitant du bâtiment.

Comment choisir son régime d’imposition avec le statut LMNP ?

Le propriétaire d’un bien meublé entrant dans le cadre du statut LMNP perçoit des revenus locatifs considérés comme appartenant à la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque année, ces revenus doivent être déclarés aux impôts par le biais du formulaire 2044-PRO.

Dans ce cadre, trois régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC, le régime réel et le régime réel normal.

• Le micro-BIC : il donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs. En revanche, il n’est avantageux que si l’abattement est supérieur au montant des charges déductibles.
• Le régime réel : si le montant des revenus locatifs dépasse 70 000 euros par an, ce régime est obligatoire et les charges peuvent être déduites.
• Le régime réel normal : si le montant des revenus locatifs dépasse 789 000 euros par an, ce régime est obligatoire. Là encore, les charges peuvent être déduites.