Est-il légal de sous-louer un appartement ? Quelles précautions prendre ?

Le locataire d’un appartement est libre de recevoir qui il souhaite au sein de son logement et d’accueillir ses proches le temps d’une nuit ou de plusieurs. En revanche, un locataire ne peut sous-louer son appartement tout au long de l’année ni agir sans l’accord du bailleur et, ainsi, faire participer les autres occupants au montant du loyer ou leur faire payer la totalité de ces frais s’il ne réside pas lui-même dans le bien. La sous-location est un procédé qui peut être légal et autorisé, mais sous certaines conditions très encadrées. Faisons le point sur cette forme d’hébergement et découvrons ensemble les précautions à prendre pour respecter la loi.

La sous-location : de quoi s’agit-il ? Quel cadre légal ?

La location traditionnelle consiste en la location d’un logement par un locataire auprès du propriétaire ou bailleur. Celle-ci est encadrée par un bail de location, qui fait office de contrat. On parle de sous-location lorsque le locataire premier du logement le loue à son tour à une ou plusieurs autre(s) personne(s). Dans ce cas, le locataire met son logement à disposition de locataires qui peuvent le partager avec lui en colocation ou y vivre lorsqu’il est lui-même absent, et ce pour une durée plus ou moins longue. En contrepartie, le locataire demande au(x) sous-locataire(s) de lui verser une partie du montant du loyer ou de le financer en totalité s’il est absent. En conséquence, le locataire premier du logement devient en quelque sorte à son tour le bailleur du sous-locataire.

La sous-location implique nécessairement une contrepartie financière. En effet, si le locataire accueille une personne ou plusieurs à titre gratuit, il ne s’agit pas de sous-location, mais d’un hébergement privé légal. La sous-location ne doit pas être perçue comme un acte malhonnête. Elle est souvent bien pratique pour permettre à certains locataires de conserver leur logement dans des villes où le marché immobilier est tendu s’ils sont amenés à être absents régulièrement ou sur de longues périodes. C’est le cas des étudiants par exemple, ou des salariés qui travaillent à l’étranger ou dans d’autres régions une certaine partie de l’année. La sous-location leur permet de conserver leur logement pour l’utiliser dès qu’ils en ont le besoin, tout en finançant le loyer ou une partie de celui-ci en leur absence, leur évitant de payer deux loyers ou de multiplier les frais.

Néanmoins, il faut savoir que pendant toute la durée de la sous-location, le locataire premier du logement reste le locataire officiel et unique du bien pour le propriétaire ou le bailleur. Ainsi, en cas de problème, de dommage ou d’impayé de la part du sous-locataire, c’est au locataire d’en assumer les conséquences.

Ajoutons à ces informations que la sous-location doit être légalement exercée. En effet, l’accord du propriétaire du logement est indispensable. Le locataire ne peut sous-louer sans que le bailleur soit informé et d’accord. Par ailleurs, la sous-location n’est autorisée qu’une certaine partie de l’année et il n’est pas possible de gagner de l’argent en sous-louant son logement.

Quel est le cadre légal de la sous-location ?

Comme nous l’avons dit, l’accord du propriétaire est indispensable pour sous-louer un logement. Ceci est dû au fait que la sous-location d’un logement vide est considérée d’office comme illégale en France, en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Il est interdit de sous-louer son logement si le propriétaire n’a pas donné son accord. Or, le bailleur peut tout à fait refuser la demande de sous-location sans justifier son refus.

En effet, pour sous-louer légalement son appartement, le locataire doit obtenir l’accord de sous-location de la part du bailleur, mais aussi informer celui-ci du montant exact du loyer demandé au(x) sous-locataire(s). Attention, car le montant du loyer de sous-location doit être impérativement inférieur ou égal au montant du loyer de location. Le locataire n’a pas le droit de dégager une plus-value financière en sous-louant son appartement.

Par la suite, le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation du bailleur et une copie du bail de location en cours. En matière de durée, la sous-location peut s’étendre plus ou moins longtemps, à condition de ne pas dépasser l’échéance du bail initial de location. Bien entendu, le propriétaire du logement peut exiger du locataire qu’il se charge de déclarer la sous-location en mairie et de payer la taxe de séjour du sous-locataire s’il s’agit d’une sous-location saisonnière.

À noter que la sous-location d’un logement meublé est soumise aux mêmes obligations que dans le cadre d’un logement vide. Néanmoins, il est interdit de sous-louer un logement social (HLM), sauf à une personne de moins de 30 ans ou à une personne de plus de 60 ans ou un adulte handicapé avec lequel le locataire a établi un contrat d’accueil familial.

Quels sont les risques en cas de sous-location interdite ?

Nous rappelons que la sous-location n’est autorisée que dans certaines conditions, notamment avec l’accord du propriétaire du logement. Si le locataire décide malgré tout de sous-louer son appartement, il s’inscrit dans l’illégalité. En conséquence, le bailleur peut résilier le bail, exiger le versement de dommages et intérêts et le locataire s’expose à des sanctions pénales.

Les risques sont nombreux pour le locataire, car sous-louer hors cadre légal l’expose à la non-couverture de son assureur en cas de dégradation du logement et à l’impossibilité de demander une allocation logement. Le bailleur peut ne pas lui remettre les quittances de loyer, ce qui lui sera préjudiciable pour retrouver un autre logement ou pour souscrire un emprunt immobilier. En outre, son bail étant résilié, il perd ses droits et n’est plus prioritaire en cas de mise en vente du bien par le propriétaire.

Par ailleurs, le locataire s’expose au risque d’impayé de la part du sous-locataire. Or, il doit assumer seul ces pertes financières vis-à-vis du bailleur. De même, le sous-locataire n’étant pas sous contrat avec le bailleur, il ne peut être expulsé. C’est donc au locataire d’en assumer les conséquences.

Quelles précautions prendre dans le cadre d’une sous-location ?

Si vous souhaitez sous-louer votre appartement, demandez l’accord écrit de votre propriétaire. Évitez de vous lancer dans une procédure illégale dont les conséquences seraient importantes. S’il se montre réticent, exposez-lui vos motifs afin de le convaincre et agissez toujours dans la légalité.

Si vous obtenez l’accord du propriétaire, procédez également de manière claire avec le sous-locataire. Il vous faudra lui présenter l’accord signé du propriétaire et lui fournir une copie de votre bail. En outre, il sera nécessaire de vous mettre d’accord sur la durée de la location, le montant du loyer et sa date de versement, le montant du dépôt de garantie et établir les obligations de l’un envers l’autre. Mettez tout cela par écrit pour éviter les mauvaises surprises. Utilisez un modèle type de contrat de sous-location afin de mieux vous protéger en tant que locataire.