Promesse de vente déjà signée : peut-on l'annuler ?

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, une promesse de vente peut être conclue entre le vendeur et le futur acheteur. Ce document est un avant-contrat qui précède l’acte de vente définitif. La promesse de vente peut prendre deux formes, que sont la promesse de vente unilatérale – qui n’engage que le vendeur – et le compromis de vente – qui engage les deux parties. S’il existe un délai légal de rétractation, est-il possible d’annuler une promesse de vente déjà signée pendant ou passé ce délai ? Faisons le point.

Promesse de vente : de quoi s’agit-il ? Qui engage-t-elle ?

La promesse de vente est un avant-contrat établi dans le cadre d’une vente immobilière et destiné à précéder la signature de l’acte de vente définitif, devant un notaire.

Promesse de vente : que contient-elle ?

Une promesse de vente est un document qui doit contenir plusieurs informations.

• Les données relatives aux parties: ceci comprend l’identité du vendeur et de l’acheteur ainsi que leur signature respective.
• Les données relatives aux biens: cette partie comprend l’identification précise du bien immobilier en vente (son adresse et une description détaillée de son contenu), l’origine du bien en vente (acte de vente précédent, acte notarié, identité du propriétaire précédent, etc.), l’existence éventuelle d’une servitude et l’existence éventuelle d’une hypothèque.
• Les données relatives à la vente: y figurent le prix de vente du bien immobilier, les modalités de paiement retenues, les honoraires de l’agence immobilière et la désignation claire du payeur, les données relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation, les conditions suspensives à la promesse de vente, la date limite de signature de l’acte définitif et la date de disponibilité du bien une fois vendu.

En outre, la promesse de vente doit être accompagnée d’un dossier de diagnostic technique (DDT), destiné protéger et à informer le futur propriétaire du bien quant aux éléments susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants et quant aux performances énergétiques dudit logement.

Promesse de vente : qui engage-t-elle ?

On distingue deux formes de promesses de vente qui déterminent deux niveaux d’engagement.

• La promesse unilatérale de vente réformée: comme son nom l’indique, elle n’engage qu’une seule partie, en l’occurrence le vendeur. En effet, dans ce cadre, l’acquéreur demeure libre d’acheter ou non le bien à vendre en finalité, que le document soit signé ou non. Cependant, il a pour obligation, au moment de la signature de l’acte, de verser au vendeur un acompte qui fait office d’indemnité d’immobilisation et qui peut s’élever à hauteur de 10 % du prix de vente du bien.
• La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente: dans ce cas, les deux parties sont engagées et soumises à certaines obligations. Cette formule de promesse de vente est signée lorsque le vendeur et l’acquéreur sont tous les deux assurés de conclure la vente du bien immobilier.

La signature de la promesse de vente n’est pas une étape obligatoire. Néanmoins, dans le cadre de certaines opérations, elle demeure nécessaire pour permettre la validation de conditions préalables, notamment l’obtention d’un prêt, l’absence de servitude et la purge du droit de préemption.

La promesse de vente peut être signée en présence unique du vendeur et de l’acheteur, c’est-à-dire sans intermédiaire. Il s’agit alors d’une signature sous seing privé. Néanmoins, il est généralement conseillé de solliciter la présence d’un agent immobilier ou d’un notaire pour ce faire. Si le document est signé sous seing privé, une promesse unilatérale doit être enregistrée obligatoirement au service des impôts dans un délai de 10 jours ouvrables et un compromis de vente doit être accompagné d’un acte authentique devant notaire si la durée de validité excède 18 mois.

Peut-on annuler une promesse de vente déjà signée ?

Il est possible d’annuler une promesse de vente déjà signée, sous certaines conditions. Ce procédé est simple et légal dans le cadre d’une promesse de vente unilatérale, puisque l’acheteur n’est pas engagé, ce qui lui permet de se rétracter aisément et ainsi d’annuler la vente. En revanche, il en va autrement pour le compromis de vente.

En effet, dans le cadre de cette promesse qui engage les deux parties, les engagements sont considérés comme définitifs. L’acquéreur s’est ainsi engagé à acheter le bien et le vendeur à le vendre. En conséquence, aucune des parties n’a légalement le droit de se rétracter en dehors du délai de rétractation prévu. Si l’une des parties venait tout de même à se rétracter, l’autre partie pourrait saisir le tribunal et exiger une transaction immobilière forcée – à condition que le délai de rétractation soit écoulé.

Délai de rétractation : quel est-il ?

La promesse de vente est un document régi par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat. Celui-ci prévoit un délai de rétractation légal après la signature d’une promesse de vente afin de laisser la possibilité à l’acquéreur de revenir sur sa décision après réflexion.

Ce délai de rétractation est de 10 jours ouvrables (hors dimanche et jours fériés, et hors samedi s’il s’agit du dernier jour de ce délai) pour les deux formes de promesses de vente. Il prend effet au lendemain de la remise du document en main propre ou de sa présentation sous lettre recommandée avec accusé de réception.

Le droit de rétractation n’est accordé qu’à l’acheteur, lui laissant la possibilité de renoncer à l’achat du bien immobilier. En toute logique, il ne concerne pas le vendeur.

Comment annuler une promesse de vente ?

L’annulation d’une promesse de vente déjà signée ne doit être pratiquée que dans le respect de certaines procédures.

Comment annuler une promesse de vente avant la fin du délai de rétractation ?

Si l’acquéreur décide de revenir sur sa décision et de ne plus acheter le bien immobilier, il doit adresser une rétractation de la promesse de vente par courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur si le compromis a été signé entre particuliers. En revanche, si l’avant-contrat avait été rédigé par acte authentique devant notaire, le courrier devra être adressé à ce dernier.

Bien entendu, c’est la date d’envoi du courrier recommandé qui sera prise en compte dans le cadre du respect du délai de rétractation. L’acquéreur qui renonce à l’achat n’a pas à motiver sa décision d’annulation. En outre, quelle que soit la forme de la promesse de vente, aucune pénalité ne pourra lui être appliquée et le vendeur ne dispose d’aucun recours légal. Si un dépôt de garantie a été versé, il devra être restitué à l’acquéreur désistant en totalité.

Comment annuler une promesse de vente après la fin du délai de rétractation ?

Une fois le délai de rétractation écoulé, l’acquéreur peut tout de même revenir sur sa décision et annuler la promesse de vente par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception aux mêmes destinataires et dans les mêmes conditions. Néanmoins, le délai légal pour ce faire étant passé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation que l’acheteur avait été contraint de verser lors de la signature de la promesse de vente.

En outre, il faut savoir que le vendeur est en droit de poursuivre l’acquéreur pour sa décision tardive et d’exiger des dommages et intérêts (qui correspondent en moyenne à 5 % à 10 % du prix de la vente) et/ou l’exécution forcée de la vente.

En revanche, l’acquéreur peut se rétracter en cas de non-respect d’une clause suspensive (financement de l’achat par un établissement bancaire, absence de servitude, vente d’un autre bien immobilier par l’acheteur), ce qui annule de fait la vente du bien immobilier sans pénalité. En conséquence, le vendeur doit reverser à l’acheteur les montants versés lors de la signature de la promesse de vente.