Rédaction d'un bail : quelles sont les mentions obligatoires d'un contrat de location ?

Lorsque le propriétaire d’un logement le propose à la location, il doit rédiger un bail ou contrat de location qui permet d’officialiser l’opération avec le locataire. La rédaction du bail de location est scrupuleusement encadrée par la loi, tel que le prévoit l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cadre, certaines mentions sont obligatoires alors que d’autres sont facultatives et d’autres encore, interdites. Faisons le point.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un contrat de location ?

Un bail de location doit comprendre plusieurs mentions obligatoires, mais il existe également des données supplémentaires susceptibles d’être ajoutées en toute légalité.

Les mentions obligatoires du contrat de location

• L’identité des parties: le contrat de location doit indiquer l’identité des parties (le propriétaire ou bailleur et le locataire) ainsi que leur domiciliation précise.
• La date de prise d’effet du contrat de location et la durée du bail: pour une personne physique, la durée du bail est au minimum de trois ans. Pour une personne morale, elle doit être de six ans au moins.
• La description du bien loué, de ses annexes et des éventuelles parties communes: doivent être mentionnés la superficie habitable, le nombre de pièces, les équipements compris dans la location (équipements sanitaires, chauffage, ballon d’eau chaude, cuisine équipée, etc.), ainsi qu’une description des annexes et des éventuelles parties dont l’usage est partagé.
• La nature du bien et sa destination: le bail doit préciser si le bien loué est une maison ou un appartement et s’il est utilisé à des fins d’habitation, professionnelles ou mixtes.
• Le montant du loyer et ses modalités de règlement: le montant du loyer doit être indiqué hors charges. Doivent également figurer la fréquence du paiement et la date du paiement, avec la précision « à terme échu » (paiement pour la période écoulée) ou « à échoir » (paiement pour la période à venir).
• Le montant du dépôt de garantie: si le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit être clairement mentionné. Dans le cadre d’une location vide, il doit être plafonné à l’équivalent d’un mois de loyer hors charges. Dans le cadre d’une location meublée, son plafond maximal équivaut à deux mois de loyer hors charges. Attention toutefois, car si le propriétaire sollicite un paiement de loyer à l’avance pour une période supérieure à un mois, il ne peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Rappelons également que le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire, mais qu’il doit être restitué au locataire à l’échéance du bail, et ce, en totalité, déduction faite des coûts liés à la réparation ou au remplacement d’éventuels dommages – coûts devant être justifiés par factures.

Les mentions supplémentaires

Le contrat de bail peut mentionner les indications supplémentaires suivantes.

• La révision du loyer: elle n’est pas obligatoire, mais si le propriétaire l’envisage, il lui faut indiquer la date possible de révision. Dans le cas contraire, elle sera effectuée au terme de chaque année de bail.
• La clause résolutoire: celle-ci permet au propriétaire de mettre fin au contrat de location et d’expulser son locataire dans trois seules et uniques situations que sont le non-paiement des loyers ou charges, le non-versement d’un dépôt de garantie s’il est prévu par le contrat et la non-souscription d’une assurance locative par le locataire.
• La durée allongée de location: un contrat de location prévoit normalement une durée minimale de trois ans, mais les parties peuvent s’entendre sur une durée de location plus longue.
• La caution: le propriétaire peut demander à ce qu’un tiers se porte caution pour le locataire afin de se protéger contre le non-règlement des loyers dus par celui-ci.
• Les travaux: tout logement loué doit être « en bon état d’usage et de réparation ». Néanmoins, le contrat peut légalement prévoir que le locataire soit chargé de réaliser ou de faire exécuter des travaux, à condition de préciser leur nature et la durée de l’imputation des frais.

Les signatures

Bien entendu, comme dans le cadre de tout contrat, les deux parties doivent signer le bail et y écrire la mention « lu et approuvé ».

Un exemplaire du contrat original est ensuite remis à chaque partie, mais aussi aux éventuelles cautions.

Quelles sont les mentions interdites ?

Malheureusement, encore trop de contrats de location abusifs comportent des mentions légalement interdites. Cependant, la loi du 6 juillet 1989 les liste et les considère comme sans valeur, même si elles figurent dans le bail de location et si celui-ci a été signé par les deux parties.

Voici les mentions interdites les plus fréquemment rencontrées :

• imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire ;
• imposer le prélèvement du loyer directement sur le salaire du locataire ;
• imposer au locataire de souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
• imposer au locataire de permettre les visites du logement lors des jours fériés et pendant plus de deux heures lors des jours ouvrables ;
• interdire au locataire d’héberger des personnes ;
• interdire au locataire d’exercer une activité associative, politique, syndicale ou confessionnelle au sein du logement ;
• prévoir des conditions d’annulation du contrat de location autres que celles mentionnées précédemment et respectueuses de la législation en vigueur ;
• ne prévoir de rembourser les réparations effectuées par le locataire que sur la base d’une estimation.

Quels sont les documents à fournir par le propriétaire ?

Le contrat de bail doit être accompagné de divers documents que le propriétaire est dans l’obligation de fournir au locataire :

• un état des lieux d’entrée et de sortie du logement ;
• un dossier de diagnostic technique qui regroupe le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels et des risques technologiques ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb ;
• la notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur ;
• le règlement de copropriété le cas échéant, notamment l’extrait relatif à l’usage et la jouissance des parties privatives et des parties communes.

Quels sont les documents à fournir par le locataire ?

Pour sa part, le locataire doit fournir certaines pièces. Depuis le 8 novembre 2015, la liste des pièces justificatives exigibles par le propriétaire – et présentées sous la forme de copies des originaux (bien que le propriétaire puisse exiger la présentation des documents originaux) – est la suivante :

• une pièce d’identité ;
• des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition, simulation d’aide au logement, justificatif des indemnités perçues, etc.) ;
• un justificatif professionnel (extrait K-bis, attestation de l’employeur, contrat de travail, etc.) ;
• un justificatif de domicile.

Les éventuels tiers cautions qui se portent garants pour le locataire sont susceptibles de fournir les mêmes pièces justificatives.

En revanche, le propriétaire est dans l’interdiction d’exiger les pièces suivantes :

• la photo d’identité du locataire ;
• tout document relatif à l’état de santé du locataire ;
• une copie du relevé d’identité bancaire (RIB) du locataire ;
• le contrat de mariage du locataire ;
• un extrait de casier judiciaire du locataire.