Peut-on effectuer des travaux dans un logement loué ? Quelles règles ?

Lorsqu’un propriétaire loue un logement à un locataire, il doit s’engager à ce que celui-ci soit en bon état d’habitat. Néanmoins, divers travaux peuvent être nécessaires pendant la durée du bail et nécessiter l’intervention du propriétaire et de professionnels pendant la période de location. À l’inverse, le locataire a le droit d’entreprendre certains travaux afin de se sentir mieux chez lui. Découvrons les types de travaux autorisés pour chacune des parties et les règles à respecter quant à leur réalisation et leur prise en charge.

Les travaux à la charge du propriétaire : quels sont-ils ? Quelles règles ?

Dans un logement loué, le propriétaire se doit de réaliser certains travaux et il dispose de la possibilité d’en exécuter d’autres.

Quels sont les travaux autorisés pour le propriétaire ?

Le propriétaire d’un logement peut réaliser plusieurs types de travaux en vue de le transformer et de l’aménager afin d’en améliorer le confort, d’en préserver le caractère décent, de répondre à l’usure du temps et à la vétusté, ainsi que pour réparer une panne urgente.

En conséquence, le propriétaire d’un bien peut intervenir dans la location pour effectuer des travaux d’isolation, des interventions relatives aux menuiseries ou aux escaliers, à l’électricité ou la plomberie, aux revêtements qui s’usent ou se décollent, aux volets et toitures qui sont en mauvais état ou encore pour la réparation de la ventilation, d’une chaudière, d’un chauffe-eau, d’une pompe à chaleur ou d’un poêle. Bien entendu, le ravalement de façade est également à la charge du propriétaire et le locataire ne peut s’y opposer, notamment lorsque cette opération a été votée au sein de la copropriété.

Le propriétaire peut également réaliser des travaux d’amélioration – esthétique notamment – du logement. En revanche, ce type d’intervention ne peut être effectué pendant le bail de location. Néanmoins, il existe une exception à cette règle. En effet, le Grenelle de l’environnement permet aux propriétaires d’entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique de l’habitat loué. Par ailleurs, les travaux qui concernent les parties communes votés par la copropriété peuvent être exécutés sans opposition du locataire.

Quelles règles pour la réalisation de ces travaux ?

Si certains travaux peuvent être réalisés par le propriétaire dans un logement loué, ces interventions sont soumises à certaines règles, établies notamment afin de préserver la tranquillité et l’intimité du locataire.

Voici les règles à respecter.

• Un avertissement officiel et anticipé : aucun travaux ne peuvent être entrepris sans une information préalable et officielle du locataire. Le propriétaire doit lui adresser – de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception afin d’éviter tout litige – la nature des travaux à réaliser, la période concernée et la manière dont ils vont se dérouler, ceci afin de permettre au locataire de s’organiser suffisamment en amont pour être le moins dérangé possible. Le propriétaire devra ainsi s’engager à tenir les informations énoncées, surtout en matière de délai.
• Un droit de visite préalable : pour établir une description précise des travaux, le propriétaire peut avoir besoin d’accéder au logement au préalable. Le locataire ne peut s’y opposer si une ou plusieurs visites sont nécessaires en vue d’organiser les travaux, et avec la présence éventuelle de professionnels.
• Une restriction des interventions : la règle veut que les interventions pour travaux au sein d’un logement loué soient limitées aux jours s’étirant entre le lundi et le vendredi. Néanmoins, des travaux peuvent être réalisés le week-end et les jours fériés, mais uniquement à la condition que le locataire accepte cette requête par écrit et que le voisinage et/ou la copropriété aient également donné leur accord écrit, car ils sont en droit de s’y opposer.
• Une réduction de loyer : lorsque la durée des travaux est supérieure à 21 jours, le propriétaire doit accorder une réduction du montant du loyer à son locataire pour le dédommager des désagréments occasionnés. La règle prévoit que cette réduction du loyer correspond à la valeur locative de la surface que le locataire ne peut plus utiliser comme il l’entend en raison des travaux. Ainsi, dans un logement de 60 m² avec un loyer de 600 euros, si les travaux impactent 30 m² du bien, la réduction devra être de 300 euros.
• Un éventuel hébergement : s’il est impossible de réaliser les travaux en présence du locataire, le propriétaire doit prévoir de le reloger à ses frais pendant la durée des travaux. Une situation à éviter dans la mesure du possible en raison des désagréments qu’elle entraine et des risques de litige.

Les travaux à la charge du locataire : quels sont-ils ? Quelles règles ?

Pour se sentir bien chez lui, le locataire a le droit de réaliser plusieurs types de travaux. Néanmoins, tout ne lui est pas permis.

Quels sont les travaux autorisés pour le locataire ?

Plusieurs catégories de travaux sont autorisées au locataire ou relèvent de sa charge.

• L’entretien et les réparations : le locataire doit assurer l’entretien courant de son logement. Il doit donc se charger des réparations locatives et des petites réparations diverses, excepté celles qui sont liées à la vétusté du bien ou à un vice de construction. Le locataire peut se baser sur le décret du 26 août 1987 qui liste les réparations relevant de sa responsabilité. Bien entendu, le locataire doit réparer les dégâts qu’il cause.
• Les travaux d’aménagement : la loi du 6 juillet 1989 stipule que le propriétaire ne peut s’opposer aux travaux d’aménagements effectués par le locataire, à condition que ces travaux ne transforment pas le bien. En conséquence, le locataire n’a pas le droit de transformer une pièce en une autre.
• Les travaux de décoration : le locataire a tout à fait le droit de réaliser certains petits travaux de décoration, et ce, sans obtenir l’autorisation du propriétaire. Il peut donc peindre un mur, poser du papier peint, poser une étagère ou un mobilier mural, il peut remplacer la moquette, etc. En revanche, il doit laisser le logement en état, c’est-à-dire que si ces travaux nécessitent le retrait des éléments installés, il doit reboucher les éventuels trous ou marques sur les murs, sols et plafonds à son départ. Cependant, il est toujours recommandé de solliciter l’autorisation du propriétaire avant d’entreprendre ces travaux afin d’éviter tout litige.

Quelles règles pour la réalisation de ces travaux ?

Nous l’avons dit, le locataire a le droit d’effectuer certains travaux de décoration sans demander l’accord de son propriétaire. Néanmoins, il est recommandé de la solliciter pour éviter tout désagrément par la suite. Si les travaux consistent simplement à repeindre un mur dans une couleur neutre ou à embellir le logement avec un revêtement aux tons neutres (nouvelle moquette, papier peint neutre, etc.), il suffit d’avertir le propriétaire. En revanche, si le locataire a des exigences plus spécifiques (couleurs flashy, installations murales particulières, pose d’une cuisine aménagée, etc.), mieux vaut obtenir l’accord verbal ou écrit du propriétaire.

Dans le cas de travaux relevant du gros œuvre, le locataire doit impérativement adresser une lettre de demande par courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. En effet, ces travaux touchent la structure du logement de manière irréversible et ne peuvent être entrepris sans accord préalable. Ces travaux sont variés et concernent aussi bien la pose de parquet que la modification des cloisons intérieures, l’élargissement d’une porte ou un changement d’escalier, la pose d’une douche ou d’une baignoire, la construction d’une piscine ou d’une véranda, etc.

Enfin, rappelons que l’entretien d’une chaudière relève de la responsabilité du locataire. Celui-ci doit prendre son organisation et ses frais à sa charge chaque année, pour un coût moyen oscillant entre 150 euros et 180 euros. En revanche, si le propriétaire souhaite absolument s’en charger, il doit le notifier impérativement dans le bail de location. L’entretien doit alors être complet et effectué par un professionnel certifié puis donner lieu à une attestation.

Toutefois, le détartrage du ballon d’eau chaude électrique du logement est à la charge du propriétaire. C’est à lui de faire procéder à cette opération, en moyenne tous les quatre ans, par un professionnel. Néanmoins, l’entretien basique de l’appareil (rinçage) reste à la charge du locataire, de même que l’entretien annuel en cas de chauffe-eau au gaz.